投資&節約術

不動産投資はリスクが高い投資なのか?

不動産投資2019

この数年で不動産投資の業界は大きく変化しました。

他の投資に比べると投資額が大きく、その分リスクも高いと思われる不動産投資。

果たして、本当に不動産投資はリスクが高いのでしょうか。

2020年以降の戦略を立てる、これから不動産投資を始めるには、まずはここ数年のできごとを振り返っておきたいと思い、整理しました。

スルガショック!不動産投資は不正のリスクが高い?

スマートデイズ社が運営していたシェアハウス「かぼちゃの馬車」の経営破綻から発覚したスルガ銀行の不正融資問題。

これは業界に非常に大きなインパクトを与え、今もなお影響が広がっています。

「かぼちゃの馬車」は女性専用のシェアハウス。この物件を30年間家賃保証、利回り8%という条件でサブリース契約が行われていました。

すごいですよね。建物の価値や家賃相場が30年も変わらない想定?この時点で違和感があります。

この不正問題を受け、一部金融機関では、アパートローンの新規受付を発表したところもあります。

そして何より悪徳業者に騙されると大損してしまうリスクが不動産投資にはあります。

スルガショック

不動産投資のリスク・サブリースって何?

会社がまるごと一括で借り上げてくれて、家賃が保証されます。

不動産会社が一括で管理してくれるので、知識がなくてもオーナーになれる、賃貸物件を保有することができます。

さらに、空室が出たとしても家賃保証があるので、オーナーには一定の収入が入る仕組みです。

それだけと聞くと良いサービスなのかな?と思うのですが、2010年代前半から、ローンの不正契約や訴訟などが多数発生しているんです。

サブリースの代表的な問題を挙げると、

・家賃保証30年などの契約は法的には守る必要が無い為、いつでも減額請求できる。

・オーナーが賃料減額に応じないと契約解除を迫られるが契約解除が困難。

・サブリール用ぶっけんの建築費が割高で、不動産の売却価格が低くなることがある。

・投資用で購入する場合には使えないフラット35の契約をしている不正も発生。

・物件の引き渡し後2~3か月間、入居が安定しないことを理由に家賃保証されない。

かなり恐ろしい問題ですよね。もはやこの時点でサブリースは避けたいと思いますね。

一見魅力的ですが、しっかり情報を確認しないと不正契約をしてしまうリスクがあります。

不動産投資のリスク・スルガスキームって何?

この問題の内容は、多くの方がサブリース契約をしたものの、運営会社のスマートデイズ社が経営破綻したことで契約を一方的に解除。

結果、オーナーは家賃保証されず、路頭に迷うことになります。

なぜオーナーが路頭に迷うことになったのか。ここに今回の大きな問題が隠れています。

路頭に迷わない程の資産を保有する方々がサブリース契約をしたのであればよかったのですが、スルガスキームと言われる方法でスルガ銀行が融資をしていたことが発覚しました。

スルガスキームは要約すると、収入や資産状況、土地の価値から判断される融資の審査において、不正を行い、少ない資産でも多額の融資が通ってしまう仕組みです。

この問題の影響を受け、各金融機関の融資審査が厳しくなり、今もなお資産や年収により受けられる融資が厳しくなっています。

不動産投資のリスク・レオパレス21の違法建築問題

不動産投資に興味がない人でも知っているであろうレオパレス問題。まさかの法令違反や不備などのずさんな建築が発覚しました。

アパートなどの共同住宅で各部屋を仕切る為の界壁が設置されていないことが、テレビ取材がきっかけとなり、見つかったようです。しかも問題がみつかったのは1万棟以上です。

オーナーにとっては本当に恐ろしい話ですよね。まさか自分が保有している物件が違法建築だったとしたら…。

1棟物件を保有することで大きな資産形成に繋がる可能性があります。

しかし、建築業者のずさんな仕事で違法な物件、商品を購入してしまうリスクもあります。

そうならない為には、物件を保有するときは、利回りなども大切ですが、建築がどうなっているのかについてもしっかりと調査する、信頼できる会社にお願いすることが重要になるかと思います。

大手も不正するリスク・TATERUデータ改ざん発覚

東証一部上場企業の不動産大手、TATERUでも不正が発生しました。

こちらは同社の社員が融資を通しやすくする為に、顧客の預金金額のデータを改ざんしたというもの。350件もの改ざんが見つかりました。

この問題により、明確な被害は発生していないものの、金融機関からの企業への信用は大きく下がったと思います。

こうなると不動産投資を行う際に上場企業など大手企業の方が良い条件での融資ができるのではないか?という甘い期待はなくなりますね。

リスクが低い不動産投資始まる!不動産特定共同事業法の改正

不動産特定共同事業法は、不動産を小口化して投資家から資金を集め、物件の売買を行い、その収益を投資家に分配する仕組みの事業です。

空き家の増加が社会問題となっており、国としても不動産を再生して空き家問題を解消したい意向から、企業がこの事業に参入しやすいように参入ハードルを下げました。

それにより、特に2019年には多くの企業が参入し、様々な不動産投資クラウドファンディングのサービスがはじまりました。

こちらはこれまでの不動産投資とはことなり、少額から投資できますし、リスクもかなり下がっている投資サービスになります。

こちらについては、別の記事で記載していますので、興味のあるかたはぜひこちらの記事をお読みください。

不動産投資クラウドファンディングがブームになる!?不動産投資クラウドファンディングがブームになる!? 2018年に起こった不正融資の問題、スルガ銀行の不適切融資1兆円超えの報道。 ...

少し説明しておくと、不動産投資クラウドファンディングは1口、1万円から不動産投資にチャレンジできるサービスです。

融資の厳格化により不動産投資をしたくてもできない方が増えている背景も考えると、年収が500万円ぐらいのサラリーマンの方なども取り組みやすい不動産投資クラウドファンディングへと投資家の方々の興味・関心が移っているのも当然だろうと思います。

2020年の不動産投資はどうする?リスクは下がるのか!?

この数年において様々な不正や問題が見つかり、2020年も不動産投資の最大のメリットである融資情勢は引き続きかなり厳しいことが予想されます。

しかし、不正について大手・中小関係なく多くの会社で発覚したことで、不正に対する調査の目も厳しくなっているのも事実。

騙されたりするようなリスクは下がってのではないでしょうか。

不動産投資のリスクを下げて成功するには?

不動産投資の業界は変化が激しく、これまでの成功体験が通じないことも多くなると思います。

2020年に必要なことは2つだと思っています。融資情勢についての変化が大きくなることが予想されるので、融資情勢についてのアンテナをしっかりと貼ること。

加えて、新しいサービスが多数出てくると思いますので、騙されないよう情報の精査は必要ですが、早く情報を集めて先行者利益を得ること。

WEBでどんな情報も揃う時代になってきました。

各企業のホームページだけでなく、投資家の方のブログやYouTubeに加え、各企業のオンラインセミナーなど、直接会社やセミナーに参加しなくてもある程度の情報が集まります。

大きな投資を決める際は自らの目と耳、感覚で真実を見定めることが必要だと思いますが、それまでの間はWEBでも大半の情報が揃う時代になりました。

不動産投資自体は魅力的で可能性が大きい投資。これまではハイリスクハイリターンでしたが、ミドルリスクミドルリターンの投資案件も出てきています。

正しい情報で正しい投資さえすれば成功できる投資の世界。チャレンジする際は情報の精査に注意していただければと思います。

 

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