投資&節約術

不動産投資にかかる税金は?始める前に知っておくべきことは何?

不動産投資にかかる税金は?始める前に知っておくべきことは何
安定収入が得られるって聞く不動産投資。

本業や副業に加えて家賃収入が入って収入が安定するのは魅力的。

収入は増えそうだけどいろんな税金がかかりそう。難しい話は苦手だからシンプルに分かりやすく教えてほしい!

この記事ではこのようなお悩みを解決します。

コロナウイルスで株価暴落や有名なブランドの倒産など経済情勢も揺らいでいます。

その中で経済情勢の影響を受けにくい不動産投資の注目度が上がっていますね。

これから不動産投資を検討されている方に、ファイナンシャルプランニング、不動産投資で学んだ知識を元に、シンプルに税金について解説します。

税金の前に知りたい!不動産投資の収入には何がある?

不動産投資のいえば家賃収入のイメージだと思いますが、それ以外にも何があるかを先に知っておきましょう。

・名義書換料、承諾料、更新料または頭金などの名目で受領するもの

・敷金や保証金などのうち、返還を要しないもの

・共益費などの名目で受け取る、電気代、水道代、掃除代など

賃貸物件に住んだことがある方なら、想像しやすい内容だと思います。

ここでプチ情報をお伝えすると、家賃滞納トラブルがたまにテレビでも放送されていますが、不動産投資の税金から考えるとすごく重要な話になります。

家賃滞納の真実!

滞納されて支払われていない家賃も収入に計上される為、税金がかかる。

不動産オーナーとしては納得できない部分もありますが、そういう法律になっています。

続いて、税金の話の前に知るべき不動産所得について解説します。

不動産投資の税金がかかる不動産所得とは?

課税される不動産所得について、計算式をシンプルに見るとこちら↓

不動産所得=不動産総収入ー必要経費

管理委託会社に支払った経費などを諸々引いた金額に税金がかかる仕組みです。

不動産投資は、購入するとき、保有しているとき、売却するときにそれぞれ税金がかかりますので、それぞれのタイミング別にどのような税金がかかるのか見ていきましょう。

不動産を購入するときにかかる税金

不動産を取得・購入するときにかかる税金を解説します。

不動産取得税

不動産取得税は、土地や建物を買ったときに課税される税金です。

実際に物件を購入した金額ではなく、固定資産税評価額に対して課税されます。

固定資産税評価額とは…

「固定資産評価基準」にもとづいて、3年に1回各市区町村が算出する土地と建物の評価額のこと。

不動産取得税の税額は「課税標準額×税率」で計算され、土地・住宅用建物には3%、住宅用以外の建物には4%の税率がかかってきます。

令和3年3月31日までに取得した場合は、と呉地として税率3%(特例)となっています。

なお、相続や法人の合併によって不動産を取得した場合には、不動産取得税はかかりません。

登録免許税

不動産を購入する時は、法務局の登記簿に土地・建物の所有者を記録する手続きが必要になります。

不動産の登録には、所有権保存登記、所有権移転登記、抵当権設定登記などがあります。

この手続きに必要な税金が登録免許税です。

参考に計算式はこちら↓

登録免許税=固定資産税評価額×各税率(%)

印紙税

印紙税法で定められた課税文書に対して印紙税が課税されます。

売買契約書や建物の建築請負契約書・土地賃貸借契約書・ローン借入れのための金銭消費貸借契約書等で必要になり、契約書の記載金額によって税額が決定します。

不動産を保有中にかかる税金

不動産を取得し、オーナーとしてアパート経営・マンション経営を始めてると、家賃収入で収入を得ることができるようになりますが、代表的な税金を解説します。

所得税

所得税は個人の所得に対して課税される税金ですので、オーナーの個人名義で経営するマンション、アパートの家賃収入にもかかります。

住民税

住民税は、市町村民税(特別区民税)と道府県民税(都民税)を合わせたもので、1月1日時点で居住している自治体に納める税金のことで、市区町村が行政サービスを提供するために徴収している税金です。

不動産経営の為に法人を設立している場合は法人税や法人事業税、法人住民税がかかります。

法人事業税は法人の所得に対して課される地方税で都道府県に納付し、法人でも住民税を支払うことになります。

固定資産税

固定資産税は入した不動産のある市町村に毎年支払わなければならない税金のことです。

計算式はこちら↓

固定資産税=固定資産税評価額×1.4%

都市計画税

都市計画税は、都市計画事業などの費用にあてる為に、市街化区域内の土地及び家屋の所有者に対して市町村が課税する目的税でして、納税された金額の使い道が決まっている税金です。

固定資産税と一括して納める税金でして、固定資産税と同様に不動産のある市町村に支払います。

都市計画法による市街化区域内にある土地と建物が対象となります。

計算式はこちら↓

都市計画税=固定資産税評価額×0.3%以内

0.3%以内となっている部分を細くしますと、税率は0.3%を超えない範囲で各市町村が決めていいルールとなっている為です。

個人事業税

一定の基準を超えると、個人であっても不動産貸付業と認定され、個人事業税がかかります。

個人事業税がかかる基準について

住宅‥‥‥戸建5棟以上
マンションなど区分所有の物件‥‥‥10室以上
土地‥‥‥10件以上または2,000平方メートル以上

個人事業税には、年間290万円の事業主控除がありますので、上記の基準を超えて、かつ不動産所得が290万円を超えると必要になります。

消費税

貸付期間が1ヶ月未満の場合や店舗、事業所用物件は消費税の課税対象とます。

不動産の売却時にかかる税金

物件の購入時よりも高い値段で売れた場合は、保有していた不動産を売却するときにも所得税と住民税がかかります。いわゆる譲渡所得となり、その場合の計算式はこちら↓

譲渡所得=収入金額ー(取得費+譲渡費用)

税率は保有期間が5年以下の場合と5年を超えている場合で大きく変わります。

・5年以下(短期譲渡所得)の場合

所得税30%、住民税9%

・5年以上(長期譲渡所得)の場合

所得税15%、住民税5%

こちらは譲渡した年の1月1日時点の所有期間になりますので、売却(譲渡)する場合は、5年を超えているかどうか注意が必要です。

また、このことから不動産投資の出口戦略を立てる際は5年以上の保有を前提にします。

続いて、忘れてはいけない確定申告について解説しておきます。

不動産投資でも忘れてはいけない確定申告の話

確定申告

確定申告とは、納税者が自分で所得税額を計算して申告、納付すること言います。

サラリーマンの方も給与所得以外の所得金額が20万円を超えると確定申告が必要です。

確定申告期間)2月16日~3月15日

1月1日から12月31日までに生じた所得から所得税額を計算し、翌年に申告します。

最近はインターネットでも確定申告書を提出方法も導入され、かなり便利になってきました。

確定申告には白色申告と青色申告の2種類があり、保有物件が増えてくると、手続きは複雑になりますが、青色申告によって、より多くの控除を受けることができます。

不動産投資は始める前に税金以外にも学ぶことが多い!

また、他にも減価償却、節税など、実際に取り組む際は学ぶべき知識がありますが、ここまでのところで、具体的にどのような税金がかかるかは理解できたかと思います。

そして、知識や経験不足で失敗する不動産投資、始める前にしっかりと学ぶ必要がありそうだと感じられているかと思います。

そこでおすすめなのが、不動産投資業界で各社が一斉に取り組み始めている不動産投資クラウドファンディングです。

税金のことをあまり気にしなくてもできる不動産投資

本来の不動産投資は融資審査、売買契約、賃貸管理、入居付けなど考えること、すべきことがたくさん出てきます。

不動産投資クラウドファンディングは、安定収益を得られる不動産投資を融資や複雑な契約、税金のことを殆ど気にせずに取り組めるサービスになります。

似たサービスで不動産投資ソーシャルレンディングというものもありますが、支払いが遅れるなどのトラブルも発生するケースがある為、おすすめしません。

これからは本格的な不動産投資を始める前に、不動産投資クラウドファンディングをしながら不動産投資について勉強するのが、不動産投資で成功する近道になると思います。

不動産投資クラウドファンディングは、1万円、10万円、100万円から初めて利回り3~10%のサービスがたくさんありますので、ぜひチェックしてみてください。

不動産投資クラウドファンディングについては別の記事で詳しく解説しています。

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