投資&節約術

不動産投資の中でも海外不動産はどうなの?

海外不動産

2019年12月中旬、海外不動産が注目を浴びました。3年前に中古の海外不動産物件に対して、日本の減価償却の特例を用いることに対して、見直すべきとの指摘がありましたが、いよいよ2020年には、海外不動産を活用した節税に対処するべく税制改正の大綱が発表されました。

そもそも海外不動産を活用した節税って何?

アメリカなどの海外で中古物件を購入し、日本の不動産、家賃収入を上回る減価償却費を計上することで赤字にすることで、日本の所得と損益通算することで節税することです。海外では日本とは事情がことなり、建物が古くなっても価値は下がりません。むしろ、価値が上がるケースもあるぐらいです。それも活用される背景の一つだと思います。

今回の決定により何がどうなるの?

どうやら2021年から影響が出るみたいですね。日本と海外の損益通算はできなくなりますが、海外不動産同士では特に影響はないようです。節税が目的である場合は、いずれは売る必要がある為、どのタイミングで売却するのか、今回の件で、なおさら早いタイミングでの決断が必要になると思います。

そもそも海外不動産は節税目的が多いの?

海外不動産のデメリットは融資条件が悪いことです。日本の金融機関の場合は、自己資金10%が目安になっていますが、海外だと30%必要であったり、物件の50%ぐらいまでしか融資が受けられない場合がほとんど。

そもそも不動産投資の魅力は融資によってレバレッジを効かせられることなのに、融資条件が悪いのであれば、資産形成としてはあまりおススメできないですね。できる方も資金が豊富にある経営者の方など、高所得者の方に限られそうですね。

ついでに調べてみた!海外不動産のクラウドファンディングってどうなの?

いざ調べるとあるんですね。オーナーズブックやクラウドクレジットなどなど。そして、まさかの利回りの高さ。9%~13%。高いですよね!?なんか妙に高すぎないか?と思って調べた結果、やっと見えてきました。

そういえば海外なので為替リスクがあるんですよね。不動産投資のクラウドファンディングは数カ月間ではなく、数年単位で投資回収するもの。新興国に投資して数年後に果たして為替は大きく変動していないのか?新興国ならなおさら変動幅は大きくなりますよね。

しかも為替レートは円高になりやすい傾向があるようです。もし、チャレンジする際は、為替変動のリスクがあるのかどうかは確認してからの方が良いかと思います。

他にも新興国の場合、戦争のないような治安のよい国を選んだとしても法律や税制の改正など、政治リスクなどもあるかもしれません。

また、やはりこれだけWEBの普及により情報の拡散スピードが上がったとはいえども、海外の情報は国内ほどスムーズには入手できないのが現状です。

諸々考えると、そもそも海外不動産を扱うこと自体、デメリットの方が多いのではないかと感じます。



さいごに

海外不動産による節税メリットは今後無くなっていくだとうと思います。そして、節税以外の目的で海外不動産にチャレンジするメリットはなかなか見えてこないところ。

まだまだ勉強してみないと分からないことだらけです。リスクのないところには大きなリターンもないと考えると、海外不動産にも大きなビジネスチャンスはあるかもしれません。引き続き情報を集めていきたいと思います。

不動産投最大のメリットである融資によるレバレッジ効果が活かせないものの、安定収入を得られる国内の不動産投資クラウドファンディング、もしくは為替リスクのない海外不動産のクラウドファンディングはそれなりのメリットがあるかと思います。

不動産投資のクラウドファンディングについてはこちらの記事で投稿してます。

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